Kirija je uglavnom prva cifra koju svi gledaju kada traže stan u Beogradu. Međutim, tek kada se uselite i stignu prvi računi, postaje jasno koliko mesečni trošak zapravo može da bude drugačiji od onoga što ste planirali. Nekada razlika između dva slična stana nije u kiriji, nego u grejanju, Infostanu ili načinu na koji je organizovana zgrada.
Tokom 2025. i početkom 2026. godine tržište nekretnina u Beogradu nastavilo je rast, uz povećanje cena stanova i veću aktivnost na tržištu zakupa.
Republički geodetski zavod beleži nastavak rasta cena stanova i veću vrednost tržišta nepokretnosti u Srbiji.
Koliko vas zaista mesečno košta život u iznajmljenom stanu
Garsonjera u širem centru može delovati povoljno na oglasu, ali ako ima centralno grejanje i veću kvadraturu od očekivane, ukupni računi tokom zime lako prelaze 20.000 dinara. Sa druge strane, stan sa inverter klimom može imati niži Infostan, ali veću potrošnju struje u decembru, januaru i februaru.
Kada je u pitanju izdavanje stanova Beograd je naravno najskuplji, i opet zavisi o kom delu grada se radi. Iako su cene značajno skočile i na periferiji grada, centar i dalje prednjači sa cenama.
Delovi grada sa centralnim grejanjem dodatno poskupljuju mesečne troškove jer taj infostan plaćate tokom cele godine, ne samo u hladnijim mesecima.
Najveća pokrivenost ovim sistemom je u sledećim delovima grada:
- Novi Beograd: Kao najveće grejno područje sa najviše stambenih blokova.
- Naselja sa višespratnicama: Konjarnik, Voždovac, Cerak, kao i delovi pored Dunava.
- Širi centar i opštine sa planskom gradnjom: Većina stanova u zgradama kojima upravljaju Beogradske elektrane.
Sistem funkcioniše kroz preko 260 km toplovoda koji toplotnom energijom snabdeva oko 300.000 stanova u gradu.
Infostan je stavka koju ne možete da ignorišete
Najveći broj zakupaca u Beogradu dobija objedinjeni račun preko Infostana. U njemu se nalaze različite komunalne stavke, a visina računa zavisi od dela grada, kvadrature i načina grejanja.
Kod stanova sa centralnim grejanjem, zimski period ume ozbiljno da promeni mesečni budžet. Posebno u starijim zgradama gde izolacija nije dobra.
U praksi, račun preko Infostana obično obuhvata:
- vodu i kanalizaciju
- odnošenje smeća
- održavanje zgrade
- čišćenje ulaza
- centralno grejanje
- zajedničku struju
- održavanje lifta
Prema informacijama o novom modelu obračuna grejanja, deo računa formira se kroz fiksnu stavku, a deo prema stvarnoj potrošnji.
Struja ume da napravi veću razliku nego sama kirija
Mnogo ljudi prilikom gledanja stana pita samo „Koliki je Infostan?“, ali ne i kako se stan greje. Upravo tu nastaju najveća iznenađenja.
Stan sa norveškim radijatorima ili TA peći može imati relativno nizak Infostan, ali zato račun za struju zimi lako ode preko 12.000 ili 15.000 dinara. Ako više osoba radi od kuće, koristi klime ili bojler bez kontrole potrošnje, iznos dodatno raste.
Kod novijih stanova sa inverter klimama situacija je nešto bolja, ali i dalje zavisi od izolacije i navika stanara.
| Tip grejanja | Prosečan zimski trošak |
| Centralno grejanje | Viši Infostan, manja struja |
| Inverter klima | Niži Infostan, srednja struja |
| TA peć | Visoka struja tokom zime |
| Norveški radijatori | Veća dnevna potrošnja |
Najstabilnije troškove uglavnom imaju noviji stanovi sa dobrom izolacijom i manjom kvadraturom.
Internet, kablovska i mobilni paketi više nisu sitan trošak
Pre nekoliko godina internet i televizija nisu pravili veliku razliku u mesečnom budžetu. Danas su paketi skuplji, a mnogi zakupci uzimaju brži internet zbog rada od kuće.
Većina operatera u Beogradu nudi objedinjene pakete interneta i televizije koji se uglavnom kreću između 3.000 i 6.000 dinara mesečno. Ako dodate mobilne pakete za više članova domaćinstva, trošak lako postaje ozbiljniji nego što ljudi očekuju.
Tu se često javlja još jedan problem. Mnogi stanovi imaju aktivan ugovor na ime vlasnika, pa zakupac preuzima postojeći paket bez mogućnosti izmene.
RGZ indeks cena stanova za četvrti kvartal 2025. pokazao je godišnji rast cena od 5,70%, što je dodatno uticalo i na tržište zakupa u većim gradovima Srbije.
Lokacija menja troškove više nego što ljudi očekuju
Razlika između opština u Beogradu danas nije samo u kiriji. Menja se i struktura troškova.
Na primer, stan na Novom Beogradu u novijoj zgradi može imati višu kiriju, ali niže troškove grejanja zbog bolje izolacije. Sa druge strane, stariji stan u centru grada nekada ima nižu cenu zakupa, ali znatno skuplje režije.
Prema RGZ podacima i analizama tržišta, najveće cene stanova tokom 2025. beležile su centralne gradske opštine poput Starog grada, Savskog venca i Vračara.
Kod izdavanja stanova to obično znači:
- više kirije u centru
- skuplje održavanje u novogradnji
- veći parking troškovi
- skuplje garaže
- viši depoziti
U praksi, ljudi često shvate da im je stan u delu grada sa nešto nižom kirijom zapravo skuplji na mesečnom nivou zbog dodatnih troškova prevoza, parkinga ili grejanja.
Da li ste znali?
Mnogi zakupci u Beogradu i dalje plaćaju deo troškova koji formalno nisu njihova obaveza.
Najčešće se to odnosi na:
- investiciono održavanje zgrade
- kvarove instalacija
- zamenu bojlera
- popravku stolarije
- ozbiljnije kvarove na uređajima
Prema pravilima zakupa, troškovi nastali redovnim habanjem uglavnom padaju na vlasnika stana, dok zakupac snosi štetu nastalu nepažnjom ili nepravilnim korišćenjem.
U praksi sve zavisi od ugovora i odnosa sa vlasnikom. Zato dosta ljudi danas insistira da unapred dobiju precizno objašnjenje šta ulazi u njihove obaveze, a šta ne.
Parking i održavanje zgrade umeju ozbiljno da podignu budžet
Ako živite u centru ili na Novom Beogradu, parking više nije detalj koji se rešava usput. U pojedinim delovima grada mesečni troškovi garaže ili parking mesta postali su ozbiljna stavka.
Kod novogradnje se dodatno pojavljuje održavanje zgrade koje nekada uključuje:
- fizičko obezbeđenje
- recepciju
- održavanje garaže
- video nadzor
- servis liftova
Takvi troškovi mogu biti od 2.000 do više od 10.000 dinara mesečno, zavisno od objekta.
Ljudi često vide moderan stan i fokusiraju se na enterijer, a tek kasnije shvate da sama zgrada ima posebne mesečne troškove koji nisu uključeni u kiriju.
Kod starijih zgrada trošak održavanja je uglavnom manji, ali zato češće postoje problemi sa instalacijama, liftovima ili grejanjem.
Najveće greške prilikom računanja mesečnih troškova
Najčešća greška je kada se budžet planira samo prema kiriji. Upravo tada dolazi do situacije da stan deluje pristupačno, a ukupni trošak posle nekoliko meseci postane problem.
Ljudi posebno potcene:
- zimske račune za struju
- centralno grejanje
- depozit
- troškove selidbe
- dodatne račune za internet
- održavanje zgrade
- parking
Dešava se i da vlasnici u oglasu napišu „niski troškovi“, a da zakupac tek posle useljenja vidi realne račune.
Zbog toga danas dosta zakupaca traži uvid u prethodne račune pre nego što donesu odluku. To je postalo potpuno normalno na tržištu zakupa u Beogradu.
Često postavljana pitanja
Za kraj
Iznajmljivanje stana u Beogradu tokom 2026. godine više nije pitanje samo kirije. Razlika između dva naizgled slična stana nekada bude i nekoliko stotina evra godišnje kada se saberu svi troškovi.
Najveći problem nastaje kada se unapred ne proveri način grejanja, prosečan Infostan i dodatni troškovi zgrade. Upravo te stavke kasnije najviše utiču na mesečni budžet.
Tržište zakupa u Beogradu ostaje aktivno, dok cene nekretnina i dalje beleže rast prema podacima Republičkog geodetskog zavoda.
Ako već planirate preseljenje, mnogo je pametnije da unapred izračunate kompletan mesečni trošak nego da vas prvi računi iznenade posle useljenja.